贝壳研究院以从链式衰退到良性循环为主题发布《2022年房地产市场展望报告》

最近几天，贝壳研究院以从链式衰退到良性循环为主题，发布《2022年房地产市场展望报告》。

《报告》首先回顾了2021年房地产市场的走势从成交数据上看，2021年市场下行趋势明显:全国二手房成交规模，新房销售规模同比增速，房地产开发投资增速，土地成交规模均创最近几年来新低而在半年内，各项数据从历史高位快速下降到低位，节奏失衡成为2021年市场最明显的特点

贝壳研究院认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境，市场供给以及信贷投放量《报告》在展望2022年时预测，市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间序列上看，2022年市场将呈现出前低后高的走势伴随着政策的调整，纠偏，以及新一年信贷额度的重置，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向良性循环过度

此外，《报告》还以专题的形式，对2021年房地产政策，土地市场，企业以及住房租赁市场进行了回顾，分析与展望。

2021年市场下行五大特点

2021年房地产市场充满了跌宕起伏:上半年市场热情高涨，住建部约谈城市，各地不断加大调控力度，进入下半年，市场突然转向陷入低迷，行业风险暴露贝壳研究院通过数据分析，总结了2021年房地产市场呈现出来的五大特点

第一，二手房各项成交数据均创最近几年来新低。

自2017年以来，国内二手房交易规模始终保持增长趋势，但在今年二手房交易规模第一次出现了同比下降据测算，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿元，同比下降约6%，二手房成交套数约393万套，同比下降约9%，成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平，同比上涨3%，涨幅比去年回落6个百分点放长周期看，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值

第二，2021年新房和土地市场也全面降温，形成了全链降温。

其中，新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%，全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%

房地产开发投资增速降至2017年以来历史低位根据国家统计局数据，2021年1—11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元，同比增长8.1%2021年1—11月全国新建商品住宅新开工面积为13.50亿平方米，同比下降8.4%

土地成交规模2019年以来首次同比大幅下降2021年1—11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%，累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%

第三，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。

从3月到9月，二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成3月贝壳50城二手房成交套数创2019年以来历史新高，4月起成交量持续下降，9月创2019年以来的历史单月最低值

从6月到10月，新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长，6月单月创2016年以来历史同期最高水平，7月销售面积单月同比增长转负，8月起单月规模低于2019年同期，至11月单月规模为2016年以来同期最低

不到半年，土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍二季度的第一次集中供地，房企拿地积极，平均成交率高达95%，溢价率15.0%而到第二批集中供地时，房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%

第四，房地产市场在下行中分化加深，市场的信用分层更加凸显，城市，区域，产品等方面的分化均在扩大。按照主流的“15分钟城市”标准，圈定了2020年人口超过500万的60个城市，按照权重依次衡量其生活圈的服务可达性，商业丰富度和环境质量。

在本轮市场下行中，刚需房源价格回调幅度更大，刚需市场与改善市场的分化加大贝壳二手房数据显示，在下半年以来，低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源，小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源，楼龄越老的房子价格下跌幅度越大究其原因，是在信贷收紧的环境下，对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大

在区域上，五大城市群今年市场南弱北强的周期特征更为明显，成交增速表现出由北向南递减的特点不同能级的城市市场也出现了周期特征，一线城市表现弱于重点二线城市

第五，与以往市场下行不同，今年的市场迅速降温与房企信用紧密关联，即肇始于房企，也进一步影响房企。各大城市表现如何？。

伴随着三线四档对房企有息负债规模增速进行管控，以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款，导致房企融资规模明显下降融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，房企销售进一步减慢加上多地收紧预售资金监管，让可用于经营的现金流雪上加霜，进一步导致房企信用违约频发

债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降，引发评级机构密集下调房企评级同时由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现在今年，出现暴雷的房企从位列TOP50，到千亿房企，再到龙头房企

总的来看，2021年的市场波动打破了房价不会下跌，房地产永远高收益的迷信，也打破了房企大而不倒的信仰房地产市场将逐步告别过去高增长，高杠杆，高风险的发展模式

过快降杠杆导致链式降温

贝壳研究院分析发现，年内市场出现了链式降温导致的过山车式下降其传到过程为:3月份贝壳二手房景气指数首先回调，4月份二手房成交量持续下跌，6月份起二手房价格接近止涨，紧接着贝壳新房带看指数下行，7月起新房成交量开始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房价格转跌

《报告》认为，今年市场出现链式反应的直接原因是多重金融紧缩政策叠加，降杠杆过快与历史周期不同，本轮房地产去杠杆是全方位的，对银行，房企，居民三端同步采取信贷管控收紧措施，并采取了贷款集中度管控，二手房指导价等直接干预政策在不到一年的时间里，房地产金融长效机制全面落地，多项政策叠加实施，让市场出现信用危机

对于今年而言，信贷投放与市场节奏错配导致市场过快降杠杆粗略测算，一季度市场高热，居民部门新增中长期贷款1.98万亿，创历史单季度新高如果全年居民中长期贷款投放量与去年相当约6万亿，上半年信贷额度消耗量占到全年的57%，超过过去三年47%—50%的区间上半年信贷投放量较大程度上挤占了下半年信贷资源，三季度居民部门新增中长期贷款仅1.29万亿，创下2016年以来同期新低

这次与历史上均不相同的是，由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现历次调控中，对于价格的管控主要集中在新房市场，通过设定备案价管控房企定价本轮调控增加了对二手房市场价格的管控二手房指导价除了降低买房人贷款成数外，更使得短期内市场观望，全市场流通困难

对于房屋流通的担忧进一步恶化购房者的悲观预期，购房者同时面临房价下跌，延期交房，房屋质量下降甚至烂尾的风险，购房意愿降低债务违约增加和资产减值预期加重银行对房地产的避险情绪，促使银行主动放贷行为更加审慎，反过来加剧信贷紧缩各方预期与行为共振，全市场陷入了前所未有的交易阻滞—预期恶化负循环

2022年展望:市场走势前低后高

贝壳研究院认为，影响2022市场走势的核心变量是政策环境，市场供给以及信贷投放量。

四季度以来，高层释放维稳信号，政策环境已经有利于市场恢复经过一系列调整，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善11月起，房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权，资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复总体来看，房企系统风险可控，市场供应能够保证

《报告》预测，2022年市场走势将出现前低后高预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复，从购房人群上看，刚需市场率先修复在区域上，深莞惠市场率先底部修复而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大

总体上看，《报告》对明年市场持乐观态度，认为2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。

附:2021年房地产市场回顾系列专题

2021年回顾之政策篇:

从全面管控到适度纠偏 房住不炒不变

2021年今年全国商品房成交量呈现先高后低走势，政策也伴随着市场热度以及阶段性问题而进行了调整。

由于上半年商品房成交量价持续高位运行，二季度调控政策主要从限购，限价以及限售等方面入手，多为前期住建部约谈城市的政策落地及升级，强化房住不炒定位。

三季度开始，伴随着房企资金链断裂等问题的不断发酵，保障按时，按质交房受到广泛关注这一时期的调控政策主要针对预售证发放标准，预售资金监管两方面，保在障购房人合法权权益的同时，也让融资渠道多元化，信贷良好的房企更利于市场生存

四季度，市场购房预期迅速下滑，房企取地意愿进一步减弱，为保证合理的资金需求得到满足，融资，调控政策适度纠偏，信贷环境得到改善。

贝壳研究院预计，未来伴随着各项利好因素的逐渐传导，市场预期将平稳恢复，行业走向良性循环。

2021年回顾之土地篇:

市场高开低走 成交三年最低

2021年1—11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%，累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%从月度数据上看，7月份可视为土地市场从热情变为理性的分水岭上半年累计成交金额同比增长10.3%，伴随着8月土拍新规实施，叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响，宗地溢价率与成交率从8月开始明显回落

1—11月，一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%，二线城市分别同比下滑6.6%与23.3%，三四线城市同比降幅为24.8%和34.5%从宗地成交率来看，一二线城市的月度成交率始终高于三四线城市10至20个百分点在市场下行的情况下，不同线级城市的分化现象明显，城市量级越靠前稳健度越高

集中供地是今年土地市场的一大改变，截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，回顾今年各城市集中供地表现，可谓先热后冷首批次的宗地成交率与综合溢价率均是年内高点，二批次集中供地在规则上明显升级，整体溢价率从首批次16.1%降至二批次的3.4%，整体成交率则从首批次的94.4%降为69.1%三批次拍地规则在二批次基础上严中有宽，宗地成交率从二批次的68.8%提升至三批次的79.4%

从房企拿地情况来看，表明在目前竞争压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源。

2021年回顾之企业篇:

信用危机爆发是必然 房企需做颠覆性转变

今年下半年，行业信用危机爆发，房企遭遇至暗时刻，这是2021年房地产行业最为关注的热点事件贝壳研究院认为，此轮房企信用危机，是房企高负债模式与周转骤然降速的必然结果

近十年来，在房地产行业快速发展中，房企对高负债的依赖程度愈演愈烈，为危机的爆发埋下潜在隐患自2016年末中央提出房住不炒定位后，我国房地产行业进入调整期，一些抵御风险能力较差的房企陆续暴露出问题，2019年到2020年两年之间，两家百强房企爆发危机，千亿销售规模未能成为他们抵御风险的屏障

与以往相比，2021年这一轮调控政策严格程度史无前例，是资金需求端和资金供应端的双重调控，是从单一金融渠道到相关金融渠道的多维监管多渠道政策叠加实施，结合行业发展所处的下行周期，多种因素结合加速了房企信用危机暴露

伴随着政府不断释放的积极信号提振市场信心，以及房企采用多种方式开展的自救行动，目前已经让降至冰点的行业预期初见修复《报告》认为，此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，而后房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期

贝壳研究院预测，房地产市场这一轮复苏路径为:政策 金融 预期 市场 房企预计明年一季度房企融资额度恢复，从而提升行业预期，二季度开始新房市场逐渐回暖，房企资金流动性得到实质性缓解

《报告》还认为，过去20多年房地产行业的快速发展周期已经不再，高负债高周转模式也已经走到末路结合市场趋势与行业发展，未来房企需要从商业模式和业务结构两个方面着手，做颠覆性的转变

2021年回顾之租赁市场:

租赁市场明显回暖VS租赁企业蓄势待发

虽然租赁市场在2021年明显回暖，但整体租金比疫情之前仍下跌9%，其中超过六成城市的租金低于疫情前，客源成交周期也仍高于疫情前。

从租金水平来看，今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，同比微涨1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%，其中，超8成城市租金同比微涨，仍有超6成城市租金低于疫情前水平。

根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天，客源成交周期为9.7天，同比基本持平，相比于2019年延长1.9天。

数据显示，2021年一线城市租赁成交房龄在21年及以上的房屋占比超过4成全国重点40城中，上海，北京，天津租赁成交房屋的平均房龄最高，已经超过20年由于高房龄租赁房屋大多交通便捷，配套完善，在疫情冲击后，套均月租金表现更稳对比疫情前，各能级城市16—20年，21年及以上房龄的租赁房屋套均月租金都出现了微涨

由于房价收入比较高或部分城市的限购，限贷政策，城市居民购房计划推迟一线及多数新一线城市平均购房年龄走高，租客的租赁年限或超过10年根据贝壳研究院数据，今年一线城市平均购房年龄在36—38岁，相比于2018年推迟2—3年，大部分新一线城市平均购房年龄为33—36岁，相比于2018年最高推迟3年由于购房计划延迟，家庭型租赁群体增加，全国重点40城大户型成交占比增加3个百分点

对比疫情前，市场还表现出小户型房屋套均月租金跌幅较小，地铁房套均月租金高出非地铁房超30%，精装房套均月租金高出简装及毛坯房超30%等几个特征。

此外，贝壳研究院报告还盘点了2021年租赁企业的数量，分布，融资，模式等方面的突出变化，并预判未来的行业趋势。

2021年住房租赁企业数量规模已经达到2万家左右，规模创历史新高其中超过8成的成立时间集中在2020年和2021年在区域分布上，超6成的租赁企业分布在长三角，东南沿海及环渤海地区，企业数量TOP5的城市为广州，重庆，上海，苏州和天津

在经历了去年集中爆雷事件后，租赁企业融资难度加大因此，租赁企业在经营模式上出现了分化，资金实力较弱的企业开始由包租转向轻资产模式，资金实力较强的企业从包租转向自持模式，从而转向重资产运营

贝壳研究院认为，租赁市场发展将走向成熟化发展，租赁房源机构化比例继续提升此外，报告还预计明年会有租赁REITs产品的推出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来模式的创新

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