2022楼市“风向”：探索行业新发展模式

12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

每年底在北京召开的中央经济工作会议，都是来年经济工作部署的“风向标”。此次会议在坚持“房住不炒”定位的同时，首次提出“加强预期引导，探索新的发展模式”，同时提出“良性循环和健康发展”，对后续住房建设、城市发展而言意义重大。

坚持“房住不炒”基调

住房是民生领域的重中之重，“房住不炒”相关内容已连续多年在中央经济工作会中提及。自2016年中央经济工作会议首提“房住不炒”以来，2018年、2019年及2020年的中央经济工作会议均提及“房住不炒”，今年是中央经济工作会议第5次提及“房住不炒”，房地产调控的大方向没有改变。

此前，12月6日中央政治局会议未提“房住不炒”，部分声音认为定位基调将转变，实际属于误读。业内人士普遍认为，“房住不炒”是住房市场长期的指导方针，也是政策的底线，定位不会改变，更不会因为市场短期波动而动摇，房地产市场支持合理购房需求的释放，投机性需求不被政策支持。

值得关注的是，在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在解读中央经济工作会议时，除重申中央经济工作会议对房地产内容的表述外，还强调“要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。

首提“探索新的发展模式”

此次中央经济工作会议首次提出“加强预期引导，探索新的发展模式”。中指研究院认为，当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性，引导各方的市场预期，有利于合理的购房需求正常释放，有利于住房建设、城市发展的稳步推进，“稳预期”的重要性更加凸显。

房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在40平米左右，增量市场规模见顶，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式亟待改变，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声，行业正从增量开发到存量运营时代转变，对于地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也亟需转变。

“‘探索新的发展模式’将推动房企开发模式转型。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房地产开发企业应探索新的发展模式，结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

支持合理住房需求

自去年经济工作会议中提出“高度重视保障性租赁住房建设”后，2021年，租赁住房建设的相关政策不断完善和落实，国家明确支持40个城市开展保障性租赁住房建设，各地接连发布“十四五”期间相关规划，保障性住房建设力度不断加大，特别是保障性租赁住房的建设力度在2022年仍将延续。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，加快发展租赁市场，对人口流入量大、流动人口多的大城市将起到很好平抑购房需求快速增长的效应，也更有利于房价稳定和房地产市场整体平稳发展。

此外，中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，与12月6日中央政治局会议的提法一致。

中指研究院指出，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。诸葛找房认为，以往购房政策利好的对象更多的是刚需，改善性住房需求也是合理住房需求，预示着2022年政策利好对象覆盖群体更广，此外，合理住房需求还包括租赁需求，这些群体将面临鼓励和支持。

促进产业良性循环和健康发展

需要关注的是，此次中央经济工作会议明确“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。在中央政治局经济会议首次提出促进房地产业健康发展和良性循环后，此次中央经济工作会议对“良性循环”与“健康发展”的顺序加以改变。

中指研究院认为，房地产业良性循环后才会更好地健康发展，当前对于政府来说，打通房地产业各个链条的循环是是重中之重，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。

许小乐表示，未来房地产“良性循环”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。

“在‘房住不炒’的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的‘稳定器’作用。”许小乐说。

此外，中央经济工作会议重墨提及“要正确认识和把握防范化解重大风险”。中指研究院指出，2021年个别房企出现债务违约，导致房地产金融风险加大，中央频繁提及防范化解系统性金融风险，守住系统性金融风险底线。随着个别房企风险处置工作进入实质阶段，行业预期有望进一步改善。

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