房企收权，自嘲中颇有几分悲壮色彩

房企收权

经济观察报 记者 陈月芹我是整个区域唯一没有被裁掉的投拓世茂某区域投资部人士肖雪将这段话写进他的简历，自嘲中颇有几分悲壮色彩

2022年1月初，公司通知他到集团投资部任职，几天后，世茂宣布了新一轮组织架构调整，将投资，审计，采购等原来区域公司的权限收回到总部，为了穿越行业下行周期，开源节流。

日前，万科宣布，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO一位接近万科人士表示，这一动作意在将部分区域的权限收回至集团开发经营本部

2021年下半年以来，房地产行业流动性风险频发，为了应对当前危机，在2021年底到2022年初，越来越多的房企开始合并区域，精简组织架构，并在这一过程中将投资，融资，招采等与资金密切相关的权限收回至总部。

旭辉董事局主席林中接受经济观察报采访时表示，部分房企原来放权是为了冲规模，在当前形势下，更多追求效益和精耕细作，所以收权是必然的。

收权

在这次组织架构调整中，世茂集团近30个城市公司投资部全部撤销，只留少数骨干抽调至总部，目前全公司投资部门员工只剩下10余人。

肖雪说，裁撤区域投资部门，投资由集团强控，之所以做出这一选择，是因为世茂做好了一两年内不拿地的打算，没有必要养那么多人了。

现在公司考虑的是活下来，而不是发展和扩张，因此，调到集团投资中心后，肖雪不用到处去看地，不用关注各个城市土地挂牌信息了，主要工作是处理资产和政府关系，这原本是区域总，政府关系部门的职责。

公司也没剩多少人，这点工作就不用分那么清楚了，肖雪心态佛系，现在的她需要每天说服各地政府部门，让他们知道公司仍在积极自救，在建项目不会烂尾。

除了投资，世茂还把区域和城市公司的审计，采购收由集团直管，同时还对集团部分职能部门进行整合，将研发设计和用户服务部门合并，运营和工程部门合并，成本和采购部门合并，部分区域公司的项目归属调整，区域，地区公司职能部门由11个变为7个。

精简架构，投资部门首当其冲，从1月开始逐步扩展到其他部门，按顺序来半个月来，肖雪看着同事相继离开，她庆幸自己被留下来，且没有减薪

一是区域公司合并，两个人争一个岗位，那肯定有人得走，二是有些岗位比如营销，如果没有销售业绩，没有佣金，他在市场上就不值钱，也没有必要留着肖雪说

将重要的职能权限从区域收回总部，不只世茂一家早在2021年9月，万科就成立开发经营本部，用来统管7个区域事业集团，海外事业部以及长租公寓事业部的经营和管理

2020年12月，万科总部对大生产职能进行了剥离，包括设计，招采，成本，工程等部门搬到上海，并成立了研究与开发专业公会，张海兼任负责人，2021年6月，研究与开发专业公会升级为开发经营中心。

接近万科人士表示，此举是为了配合总部从地产总部转向集团总部伴随着万科多元化业态形成，深圳总部职能不能仅仅聚焦在房地产上，需要投放更多精力到其他业务上，而总部位于上海的开发经营本部则成为万科事实上的地产总部

该人士透露，万科现任7位区域负责人中，有6位曾是张海下属，因此，张海适合承担房地产开发经营本部负责人的职责。

该接近万科人士表示，开发经营本部走向台前，意味着万科持续多年的弱总部，强一线开始转向，未来开发经营本部将会收回区域总部的相关权限，加强总部管控。

日前，万达地产宣布调整组织架构，将原来的东，西，南，北四大区域整合为南北两大区域伴随组织架构的调整，东，西两区项目公司人员合并进入南，北两区，人员将有所优化

一位熟悉万达人士透露，此次合并区域是为了更便于集团管理，将管理权进一步集中，计划在春节前完成架构调整这次调整主要涉及运营和营销平台，项目人员暂时不会动，部分员工转岗到商管板块

应激反应

万科，世茂和万达之外，越来越多房企的组织架构调整和人员优化行动已经展开，尤其是发生流动性风险的房企阳光城，奥园等已经进行多轮组织和人事的优化，精简力度均超过三成

2021年末，碧桂园也对组织架构进行了调整，区域公司由原来的106个缩减至65个碧桂园方面称，此次对国内房产区域设置进行调整，是为了进一步适应行业变革和外部市场环境

就连中海和保利也曾传出组织架构和人员优化的消息一家总部在上海的top20房企人士也表示，公司正酝酿总部收权的动作

一位Top10房企人士认为，2022年会有更多房企加入总部收权，精简组织架构的行列，这是地产公司求生的应激反应。

据他介绍，原来房地产企业组织相对偏平，一般是总部，城市公司和项目三级架构，投资，成本，招采等职能均由总部统管，集团直管招采的作用就是规模化，全国都用一家供应商才能压价格。

其他领域也是如此，比如投资，由于资金较为有限，选择在哪个城市投资，投资什么样的地块，一般由总部统筹，区域公司参与。

到了2016年左右，全国楼市迎来一波行情，许多房企为了做大规模，不断将投资，融资等总部职能权限下放给区域公司不仅仅是万科，碧桂园，融创，阳光城等房企的区域公司也都有较大的权限

据一位资深房地产人士透露，某家黑马房企，当年成立一个区域，集团仅任命一名区域总，并配备相应的资金使用额度及回款，利润考核。

所有的人事，投资，财务等权限都下放至区域，区域总一个人说了算，相当于老板给你资金，让你创业，该地产人士表示，彼时大部分的闽系，浙系房企均采取类似的扩张模式。

上述Top10房企人士表示，放权能让每个区域成为一个完整的经营主体，集团则更弱化成财务管理的组织，对区域进行销售，利润，回款等考核区域变大了，裂变出多个城市公司，也开始有自己的采购，投资等职权，如果事无巨细都要集团决定，效率太低了

当前房企收权同样是一种应激反应，在房企减少拿地，现金流紧张的情况下，有限的可动用资金需要精打细算人事，财务，投资和招采收回总部，可以进一步提高资金使用效率和人均效能

聚变

2021年最后一天，易居企业控股有限公司CEO丁祖昱预测，未来五年，地产行业规模年均10.6亿—12.7亿平方米，取中位数约11亿平方米，相当于2015年—2016年的水平，并预计每年成交金额将维持在15万亿元左右。

前述Top10房企人士坚信，未来整个地产行业缩表将是确定性事件，而当下房企选择总部集权，是不同时代下企业组织效能服务于阶段性战略的一个侧面。

2021年下半年以来，继华夏幸福，蓝光发展和新力地产等房企之后，恒大，佳兆业，阳光城，奥园等多家千亿房企发生员工理财逾期，债务违约等事件，多数房企风声鹤唳，纷纷进行自救。

在这种情况下，部分房企开始调整组织架构据不完全梳理，2021年下半年以来，包括万科，碧桂园，华润置地，保利发展，世茂，新城，旭辉，中南置地，阳光城，雅居乐，佳兆业，奥园等20余家公司进行组织架构调整

一位接近龙湖人士透露，龙湖一直都保持集团强管控的管理风格，2021年下半年以来，多次进行人员优化，把地产投资，研发，成本等条线员工往商业，物业等航道输送，公司明确了要有利润的增长，有质量的增长，每年拿地投资的预算都是根据销售回款来，每一块地不是为了拿而拿，必须回归到赚钱逻辑，不赚钱就不做。

该接近龙湖人士表示，龙湖拿地收益率要求12个点以上，但有限的钱要分到多个城市公司时，内部就卷起来了，9—10月拿的项目收益率都在13%—14%以上，全年全口径拿了3000多亿元的地，权益比在60%—70%左右。

这种情况下，集团的投资策略也开始收缩，只拿纯住宅，只拿核心城市这位接近龙湖人士透露，从2021年下半年开始，龙湖只聚焦43个城市，其余城市全部撤退，换仓

亿瀚智库发布的研报指出，伴随着土地，金融和人口红利的逐步消失叠加宏观层面不断收紧，房地产行业进入低增长，低利润的长周期房企通过组织架构调整以适应市场变化的做法已然是大势所趋，组织层面的调整既能最大限度地优化整合资源，又能进一步降低管理成本，提高人均效能，而现阶段房企战略多是以聚焦，深耕为主

总部组织架构调整的核心围绕缩短总部管理链条，精简总部人员，整合相近职能部门三大方面其核心目的是减少中间环节，便于管理者更快地判断和决策，提高运营效率，更好地适应房地产精细化运作的现实需要，同时降低经营成本，拆除部门隐性壁垒，减少内部消耗，亿瀚智库发布的研报强调

2022年整个行业预计缩表20%~30%，那么人员一定也是同比例缩表，企业不可能直接把人裁掉，需要从管理条线优化，哪些岗位必须留，哪些可以减员，实际岗位基于项目数量来定，上述Top10房企人士表示。

该人士认为，总部收权是行业变革下企业管理导向的一大变化，大家心里很清楚，未来行业规模不再有爆发式增长了，企业也会匹配一个预期内的组织，加强效能的提升。

另一家top10房企人士透露，行业进入下行周期，公司遇到困难，整体预算缩表，从组织效率来说，用不了那么多人，也负担不了这么大的组织，但这不是员工个人能力问题，只是说未来等这一波困难过去了，公司缓和过来了，我们还是希望大家回流。

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