农地入市为乡村产业发展注入了新动能

如何让农村闲置的土地活起来，让闲散土地得到合理利用，是助推乡村振兴战略实施和美丽乡村建设的重要课题，也是激发生产要素活力，统筹城乡发展的关键一招。

日前，国务院发布的《土地管理法实施细则》正式施行，进一步扫清了这一改革的法律障碍与此同时，多地农村集体经营性建设用地入市的尝试也在提速《经济参考报》记者调研了解到，最近几年来，山东禹城，广西北流等地创新开展集体经营性建设用地入市改革，健全入市制度体系，收益分配机制，激发农村土地资源活力，促进县域经济发展，保障农民和集体收益，为乡村振兴带来了动力

唤醒沉睡资源 激活乡村产业

走进山东禹城市伦镇农村创新创业产业园，标准化的厂房整齐排列，车间外车辆往来穿梭装卸货物，车间内工人正在抓紧生产根据消息显示，该产业园规划建设面积1300余亩，目前已有78家企业入园，预计2021年底将达到100家，年可实现产值120亿元，利税6.5亿元，吸纳1万名群众就业

产业园的土地指标都是通过农地入市获得的，我们共激活长期闲置的破产企业，僵尸企业沉睡土地29宗233亩，使用增减挂钩指标和新增指标449亩，零星分散集体建设用地复垦调整入市指标447亩，一个上千亩的产业园就建起来了伦镇党委书记宋义民说

禹城市委书记滕海强说:之前，农村集体经营性建设用地不能交易，‘同地不同权’现象造成农村大量土地资源闲置，现在，我们充分利用试点机遇，在尊重农村发展实际和农民意愿的基础上，通过农地入市盘活全市土地资源。

推进过程中，禹城市守住土地公有制性质不改变，耕地红线不突破，粮食生产能力不减弱，农民利益不受损四条底线，明确乡镇政府，村民委员会，村民小组等作为入市主体，并赋予农地使用权出租，抵押，作价入股，转让等权能，实现集体建设用地与国有建设用地同等权利。

我们通过集地入市发展旅游，每年入市收益有约60万元，每年还有额外旅游分红广西北流市民安镇丰村党总支书记曾广南说，丰村拍卖出让成交集体经营性建设用地160亩，用于广西铜石岭国际旅游度假区服务设施建设用地

记者在度假区看到，入市地块陈列有大片车马雕塑，吸引不少游客参观打卡，周边建有停车场和相关办公室曾广南说，五一期间，度假区游客最多一天超2万人次集地入市激发农村土地资源活力，推动了产业发展，带动了农民增收

最近几年来，北流市创新形成集地入市交易4454模式，明确就地入市，整治后异地入市，城中村入市，新增建设用地入市4种入市途径，确定了协议出让，招拍挂出让，出租，抵押4种交易方式，涵盖工业，商业，住宅，旅游，公益5种用途地类，制定了4类土地增值收益调节金比例，其中工业和公益类项目政府财政提取分配比例5%，旅游类15%，商业类最高50%。

北流市民乐镇通过集地入市改革，建成一家村级集体经济产业示范园，2020年6月香港德永佳集团·创科纺织有限公司在此入驻记者看到，厂房内分为缝剪，烫熨，质检，打包等多个功能区，员工们正在赶制秋冬服装公司行政中心主任徐芳明说，公司有400多位员工，多为周边村镇的村民，平均工资超过3000元/月

北流市自然资源局局长蒋享福介绍，北流市创新推进商住用地入市，成片整治入市，公益用地入市，新增集体建设用地入市等，完成集体经营性建设用地入市312宗，入市面积2.15万亩，成交价款88.54亿元。

筑牢制度保障 释放改革红利

土地是农村最重要的资源为保障农地公开透明入市，禹城市制定出地块初审，项目论证，地价评估，民主表决，挂牌出让，签订合同，缴纳税费，移交土地，产权登记等九步具体程序，并配套以入市管理办法，基准地价标准等9个规范性文件如民主表决环节，禹城市要求由乡镇政府组织拟入市地块所在村集体组织85%以上的户代表，对入市意向，入市方案，入市底价等进行表决，通过后方可入市，最大限度保障农民权益

禹城市全域编制国土空间规划，在全市10个镇街各规划建设一个产业园区，目前这些产业园区已吸引投资70亿余元，成为推动乡村产业振兴的重要载体我们全市一年的建设用地指标仅为300亩，远不能满足发展需要，供需矛盾突出而农地入市为乡村产业发展注入了新动能禹城市自然资源局党组成员，自然资源服务中心主任王炳刚说

记者调研了解到，农地入市在让闲置资源变资产，解决产从哪里兴问题的同时，还搭建起大学生，企业家到农村投资兴业的平台，增加了集体经济收入，拓宽了农民收入渠道，破解了乡村振兴钱从哪里来人往哪里去等难题。为加强村级后备干部队伍建设，选拔，储备和培养地方乡村振兴所需的综合人才，进一步解决村“两委”换届后缺人的问题，有效提升农村基层组织战斗力，聊城经济技术开发区加强村级后备干部队伍建设，推出《村级后备干部U40优化计划》。。

莒镇将闲散及碎片化的土地调整使用，建设了占地770余亩的嘉业小微企业创业园，目前已有54家企业投产，初步形成以食品加工和机械制造为主的产业集群，解决当地就业1600余人，人均年增收4万余元莒镇党委书记李晓说，乡村振兴产业先行，通过在家门口就地就近就业，群众赚钱顾家两不误

禹城市通过农地入市还充实集体收益3.1亿元，村集体有钱干活，有地干事，基层党组织带动力明显提升房寺镇贾集村以40年土地使用权直接作价入股，与市供销社联合成立农业服务公司，除利润对半分外，企业每年还给村集体两万元土地使用费如果土地被征收，每亩只能获得几万元的一次性补偿，我们就是‘失地农民’，作价入股后年年有工商经营收入，土地还是集体的贾集村党支部委员孙英海说

北流市则在集地入市改革中边实践边探索，建立同权同价，流转顺畅，收益共享的集体经营性建设用地入市制度。

明确列举式土地征收目录，划定征地与入市边界北流市自然资源局相关负责人介绍，在全国33个试点中，北流采取列举式明确目录，一改以往其他类似政策中描述式模糊表述，凡是不符合《征收项目目录》的项目，无论其主体，空间，级别，类型，均不得动用征收权来征收土地不属于土地征收目录的21类项目，通过集体经营性建设用地入市渠道保障项目用地

推动三块地改革深度融合，健全入市制度体系业内人士表示，北流市通过集体商住建设用地入市产生的资金收益，统筹平衡其他类型用地入市收益，撬动产业类用地入市改革北流市农民工创业园标准化厂房建设项目占用了部分农用地，由于施工时间较紧，当地尝试新增集体经营性建设用地入市，获得批准新增用地90.21亩，及时解决了项目用地问题，创新了缩小征地范围后建设用地保障新途径

建立兼顾国家，集体和个人的收益分配机制，平衡各方利益北流市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室副主任李景汉说，当地积极探索创新区片+安置类型综合测算模式的入市土地增值收益保障标准和征地补偿标准，从源头上保障征收和入市两者模式的补偿基数平衡同时，坚持政府主导项目，市场决定价格，实现农民获得征地补偿收益与入市增值收益基本平衡，政府土地财政收支保持基本平衡，企业竞买土地价格基本平衡由于不同土地用途入市出让取得土地增值收益不同，当地住宅入市土地增值收益最高，因此政府财政提取的调节金比例也最高

改革成效明显 仍需规范管理

中国农业大学土地科学与技术学院教授朱道林等专家认为，禹城市围绕农地入市改革关键环节，在完善顶层设计，探索多种入市方式等方面，先行先试成效明显。

北流市市长华海德表示，2020年北流成为广西首个财政收入超过30亿元的县，连续几年排名广西各县第一，2020年新增规模以上工业企业67家，这离不开集地入市，土地征收制度改革，宅基地制度改革等一系列改革突破。

李景汉等受访人士说，通过入市改革，农村中原本是荒地，废旧厂矿等实际未利用或低效利用的建设用地高效利用起来，盘活了农村集体土地资产，有效推动土地节约集约利用集体经营性建设用地入市和宅基地有偿退出，增加农民集体土地收益，不少地区通过产业发展，就业扶持带动农民增收

此外，在实施集地入市改革过程中，政府收取的土地增值收益调节金一部分用于乡镇基础设施建设支出，提高城乡公共服务水平，通过入市项目捆绑配套公共和基础设施建设方式，完善基础设施建设。

记者采访了解到，一些地方在实践中探索推行了就地入市，将原居民点和闲置产业用地高标准整治后入市，使用增减挂钩指标进行调整入市等多种方式，拓宽入市渠道但集地入市改革试点仍存一些困难，目前还存在入市缺乏规范性文件，农地抵押融资难等问题，亟须相关部门出台政策进一步支持

集体经营性建设用地存量有限，用地指标也是影响项目推进的瓶颈，伴随着入市工作推进，后期复垦取得指标难度加大，农村集体无新增经营性建设用地指标，导致后期无地可入市同时，当地还面临入市地块融资抵押问题，银行对入市地块仍存在政策障碍，需上级部门协调解决

根据消息显示，在新修订的《土地管理法》，近期颁布的《土地管理法实施条例》中，均对农村集体经营性建设用地提出了原则性规范意见，但尚未印发农地入市指导意见，入市工作缺少具体依据建议国家尽快出台相关规范性文件，规范入市工作，盘活乡村闲置的土地资源，推动乡村振兴和一二三产业融合发展王炳刚说

尽管有关部门明确所有商业银行均可开展农地使用权抵押贷款业务，但大多数商业银行对农地的认可度与国有土地相比存在较大差距，认为农地抵押权难以实现，与农民打交道存在较大顾虑目前禹城市只有农商银行等开展此项业务，中工建农四大商业银行均未开展，建议进一步扩大金融支持范围房寺镇党委书记柴立宝说

此外，因存量建设用地年代久远，当初的土地取得成本与现行标准相比差距较大，如禹城市1999年之前没有耕地开垦费，新增建设用地土地有偿使用费等两项费用，2007年耕地占用税标准为每平方米3.1至3.6元，而现行标准为每平方米21.5元，这导致精确测算农地成本存在困难禹城市自然资源局局长聂立波说，建议国家明确土地增值收益核算办法，可参照国有建设用地出让平均增值收益分地区，分等级测算方法，确定农地入市平均增值收益标准

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